11.11 VERBA LEGAL провела масштабную конференцию «Акты и аккорды: правовая гармония инвестиционных проектов», посвященную юридическому и финансовому сопровождению девелоперских проектов. Мероприятие состоялось в Музее «Собрание», известном своей уникальной коллекцией самоиграющих музыкальных инструментов. Конференция была торжественно открыта исполнением Танцевального органа Мортье 1923 года.
Создать современный городской квартал, технопарк или туристический кластер — это не просто построить здания. Это многолетний, сложный процесс, где успех зависит от стратегического видения, финансовой модели и юридической чистоты. Как из мечты о новом проекте сделать реальность?
В рамках первой сессии конференции представители девелоперов, инвесторов, институтов развития и юридической фирмы VERBA LEGAL поделились своим видением наиболее эффективных инструментов реализации проектов, а также обсудили сложившиеся механизмы взаимодействия власти и бизнеса.
Как отметила руководитель подразделений "Управление проектами городского развития" и "Образовательные программы" ДОМ.РФ Ксения Базанчук, залогом успеха во многом является наличие четкой и понятной стратегии реализации проекта и таким инструментом может служить мастер-план. "Это не просто красивая картинка будущего города, а комплексный документ, объединяющий стратегический анализ, проектные решения, дорожную карту и, что особенно важно, — финансовую оценку и механизмы реализации. Он может стать единым основанием для всех последующих решений: от корректировки градостроительных норм до поиска инвесторов", - сказала Ксения Базанчук.
Однако, любой масштабный проект нуждается в финансировании. Но получить выгодный кредит — это не просто подписать договор, а выстроить сложную стратегию, основанную на доверии и конкуренции.
Директор акционерного офиса ГК "Родина" Захар Калмыков поделился с участниками мероприятия ключевыми принципами эффективных переговоров: "Прежде всего, компания должна быть готова доказать свою кредитоспособность, опираясь на три столпа: финансовое состояние, операционную эффективность и корпоративное управление, которое подразумевает прозрачную структуру собственности, опытную команду, а также проактивное информирование банков о любых проблемах", - пояснил Захар Калмыков.
При этом наличие идеального плана и финансов не защищает девелопера от множества сложных и, казалось бы, непреодолимых барьеров. Важным механизмом реализации градостроительных проектов в России стала программа комплексного развития территорий (КРТ), но и она таит в себе "подводные камни".
О нюансах таких проектов рассказал исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы Владислав Преображенский: "Для эффективной реализации проектов КРТ нужно предусмотреть ряд корректировок нормативной базы. Например, инвесторам нужна опция продления сроков договора комплексного развития территорий с согласия региональных властей. Это объясняется возникновением непредвиденных ситуаций - от административных и юридических коллизий до рассинхронизации деятельности органов власти, банков, девелоперов и ресурсоснабжающих организаций", - отметил он. Другой новацией, по мнению главы объединения, должен стать механизм комфортного для бизнеса и властей прекращения договора о КРТ в случае возникновения объективных причин.
В свою очередь, руководитель правового обеспечения договоров КРТ компании "Страна Девелопмент" Кристина Чернова, обратила внимание собравшихся на практику изъятия земельных участков в рамках проектов КРТ. "В Москве и регионах этот процесс кардинально различается. Если в столице он отлажен до автоматизма: 79% объектов изымаются через суд, средний срок рассмотрения дела — до 6 месяцев, а решение об изъятии выносится за 2-3 месяца, то в регионах судебное изъятие применяется лишь в 15% случаев, а средний срок проведения экспертизы превышает 200 дней. При этом, повторные экспертизы назначаются почти в каждом втором случае. В результате сроки затягиваются на 1,5–2,5 года, что делает многие проекты экономически нецелесообразными", - рассказала Кристина Чернова.
В ходе второй сессии эксперты обсудили возможные особенности и сложности реализации градостроительных проектов, а также обременения земельных участков.
Так советник, руководитель практики "Недвижимость. Земля. Строительство" фирмы VERBA LEGAL Татьяна Яковлева предостерегла девелоперов от легкомысленного отношения к проверкам земельных участков. "Самое распространенное заблуждение — полагать, что все ограничения использования земли отражены в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). До 2018 года законодательство о зонах с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ) было разрозненным и многие зоны устанавливались локальными актами. С 2018 года для их признания обязательными требовалось внесение в ЕГРН. Но переходный период затянулся — до 2025–2028 годов, — и сегодня суды признают такие зоны действующими, даже если они не отображены в реестре", - рассказала Татьяна Яковлева.
В качестве "маяка" возможных ограничений она назвала соседство с инфраструктурой. Охранные зоны трубопроводов, электросетей, линий связи, санитарные разрывы, технические зоны метрополитена и проч. — все они создают жесткие рамки для строительства.
Выходом из ситуации может стать глубокая правовая экспертиза (legal due diligence) участков, выходящая за рамки выписки из ЕГРН. Необходимо изучать документы территориального планирования, проекты планировки территории (ППТ), планы подземных коммуникаций и даже старые постановления городских органов. Только комплексный анализ позволяет выявить «спрятанные» обременения и оценить реальные возможности участка.
Еще более хрупкая ситуация складывается при реализации инвестиционных проектов с объектами культурного наследия. Как пояснила юрист практики "Недвижимость. Земля. Строительство" фирмы VERBA LEGAL Наталия Дубова, режим использования таких территорий регулируется не Градостроительным кодексом РФ, а специальным законодательством об исторических памятниках.
"Все действия с памятником требуют получения задания на проведение работ, разработки проектной документации с учетом научно-проектных документов и госэкспертизы. Работы делятся на консервацию, ремонт, реставрацию и приспособление", - рассказала она, подчеркнув, что последний вид — наиболее интересный для девелоперов, так как позволяет адаптировать историческое здание под современные функции (офисы, рестораны, отели). Однако он же и наиболее сложный: любое вмешательство должно быть согласовано с органами охраны ОКН и сопровождаться авторским надзором и научным руководством.
Другим видом «обременения» инвестиционных проектов эксперты назвали необходимость строительства объектов социальной инфраструктуры. Например, заместитель директора по градостроительным вопросам ГК PIONEER Денис Новиков рассказал, что в Москве и других крупных городах застройщики обязаны либо строить объекты социальной инфраструктуры (школы, детские сады, поликлиники), либо платить компенсацию в бюджет.
Компенсация рассчитывается по сложной формуле, учитывающей количество мест, стоимость земельного участка под них и прогнозируемую инфляцию. Хотя этот механизм позволяет снизить сроки реализации проекта, он превращается в серьезную финансовую нагрузку.
Тем более, что по словам Дениса Новикова изменился механизм расчета суммы компенсации. "Расчет нагрузки теперь ведется не по старому показателю "суммарная площадь квартир (СПП)", а по-новому — «площадь квартир» с коэффициентом 0,65. Это означает, что при одинаковой жилой площади девелопер должен обеспечить больше учебных мест: например, на 1000 человек населения теперь требуется школа на 900 мест, а не на 500, как раньше", - уточнил он.
Вместе с тем, ряд городских программ стимулирует градостроительную активность. Примером такой работы поделился заместитель генерального директора АО "Дирекция технологической инфраструктуры Москвы" Никита Исаков.
"Например, создание технопарка открывает доступ к программе поддержки и прямым льготам: снижение налоговой нагрузки до 25%, субсидии на проценты по кредитам до 300 млн рублей в год, а также аренда земли за 1 рубль в год", - рассказал он.
При этом, чтобы получить статус технопарка проект должен соответствовать строгим имущественным и экономическим требованиям: минимум 10 тыс. кв. м площади, плотность застройки 8 тыс. кв. м/га, наличие двух объектов коллективного пользования и средняя зарплата резидентов — не менее 118,8 тыс. рублей. С одной стороны, это создает качественный барьер, а с другой - гарантирует, что на месте старых заводов появляются центры инноваций, а не очередные торговые центры.
Особое внимание в рамках дискуссии было уделено одной из самых острых и системных проблем современного российского девелопмента — правовым конструкциям строительства на чужой земле. Юрист практики "Недвижимость. Земля. Строительство" фирмы VERBA LEGAL Арсений Дампилов в своем докладе рассказал об альтернативных схемах реализации масштабных проектов на "чужой" земле. "Например, это договор простого товарищества, где стороны вкладывают средства или материалы для создания объекта недвижимости и долевую собственность на основе соглашения о порядке пользования общим имуществом. Эти механизмы, хоть и требуют высокой степени координации между участниками, позволяют обходить некоторые ограничения классической аренды и создавать более гибкие модели сотрудничества", - пояснил он. Такие подходы особенно актуальны для девелоперов, работающих с государственной или муниципальной землей — например, в рамках редевелопмента или создания технопарков.
Продолжил эту тему первый заместитель генерального директора ГК Родина Ярослав Бычков. "На сегодня распространены три основные правовые конструкции, позволяющие реализовать проекты на чужой земле: аренда с множественностью лиц, субаренда и смена вида разрешённого использования (ВРИ) с последующим выкупом. Эти схемы позволяют девелоперам эффективно работать в условиях, когда прямое приобретение земли экономически или юридически невозможно. Однако они требуют тщательного юридического сопровождения, прозрачности отношений с государственными органами и учёта интересов всех сторон — от инвесторов до будущих жильцов", - отметил он.
Эксперты подчеркнули, что в условиях, когда "своей" земли всё меньше, а спрос на новое строительство остается высоким, юридическая креативность и глубокое понимание тонкостей Гражданского кодекса становятся не просто преимуществом, а необходимым условием для успеха.
Заключительная сессия конференции была посвящена новым финансовым инструментам, позволяющим реализовывать инвестиционные проекты.
По оценкам экспертов, классический банковский кредит все чаще оказывается недостаточным для реализации крупных градостроительных проектов. На помощь приходит структурированное финансирование, которое выходит за рамки простого займа. Этот инструмент сочетает в себе корпоративную документацию и классическое банковское обеспечение, позволяя заемщику получить деньги на более выгодных условиях.
По словам партнера, руководителя практики "Банковское и финансовое право" фирмы VERBA LEGAL Владислава Скворцова, одним из ключевых видов такого финансирования является мезонинное кредитование. "Это промежуточный инструмент между долговым и долевым капиталом. Банк предоставляет деньги, но взамен получает не только залог, но и корпоративные права: право на информацию, назначение своего представителя в совет директоров и даже вето на важнейшие решения компании-застройщика. Иногда сделка дополняется опционами: банк может получить право выкупить долю в проекте или, наоборот, продать ее, если заемщик нарушил условия договора", - пояснил юрист.
Такой подход превращает банк из контролера в стратегического партнера, заинтересованного в успехе проекта. Он позволяет компаниям, уже "закредитованным" по классическим схемам, получить дополнительные средства, рефинансировать старые долги или просто снизить стоимость капитала.
Еще один мощный инструмент — проектное финансирование, где источником погашения кредита становятся исключительно денежные потоки самого проекта. Этот механизм особенно актуален для создания новых кварталов или технопарков, где доходы можно четко спрогнозировать.
Участники дискуссии пришли к выводу, что современный девелопер — это финансовый инженер, который комбинирует мезонинные займы, опционы и государственные субсидии. Успешный проект сегодня — это результат того, как точно его авторы смогли "упаковать" идею в привлекательный для банка и государства финансовый продукт.
