По словам юристов, этот спор поднимает очень интересный вопрос: всегда ли вступление в отношения с застройщиком на основании договора долевого участия в строительстве преследует инвестиционные цели?
ООО «КилСтройИнвест» (застройщик) было признано банкротом. ООО «СК “Миловский парк”» выкупило у дольщиков права требования к застройщику для обеспечения их жильем от Фонда Республики Башкортостан по урегулированию обязательств застройщиков, признанных банкротами, перед участниками долевого строительства. Два дома были введены в эксплуатацию, но Фонд не передал квартиры ООО «СК “Миловский парк”». Суд первой инстанции удовлетворил иск ООО «СК “Миловский парк”» о признании права собственности на квартиры. Апелляция и кассация отказали, указав, что юрлица не относятся к участникам строительства. ООО «СК “Миловский парк”» обратилось в Верховный Суд РФ, указывая, что восстановило права дольщиков, а суды применили нормы неверно и лишили возможности получить квартиры. Судья ВС Е.Е. Борисова передала жалобу в Экономколлегию (дело № А07-16040/2023).
Фабула
ООО «КилСтройИнвест» (застройщик ЖК «Миловский парк») было признано банкротом. По договорам цессии ООО «СК “Миловский парк”» выкупило у дольщиков права требования к застройщику, обеспечив их жильем от Фонда Республики Башкортостан по урегулированию обязательств застройщиков, признанных банкротами, перед участниками долевого строительства в ином ЖК «Молодежный».
Два дома ЖК «Миловский парк» были введены в эксплуатацию, но Фонд не передал ООО «СК “Миловский парк”» причитающиеся ему квартиры.
Суд первой инстанции удовлетворил иск ООО «СК “Миловский парк”» о признании права собственности на квартиры. Апелляция и кассация отказали, указав, что юрлица не относятся к участникам строительства.
ООО «СК “Миловский парк”» обратилось в Верховный Суд РФ, который решил рассмотреть этот спор.
Что решили нижестоящие суды
Арбитражный суд Республики Башкортостан удовлетворил иск ООО «СК “Миловский парк”», установив факты выкупа прав требования к застройщику-банкроту и обеспечения дольщиков жильем, а также не усмотрев в действиях истца инвестиционной цели.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд и Арбитражный суд Уральского округа отменили решение первой инстанции и отказали в иске. Суды указали, что юрлица не относятся к участникам строительства, а требования ООО «СК “Миловский парк”» не были включены в реестр требований участников строительства для их удовлетворения Фондом.
Что думает заявитель
ООО «СК “Миловский парк”» в жалобе указало, что выкупило у дольщиков права по 393 ДДУ, оплатив векселями на 746 млн рублей. Дольщики купили квартиры у Фонда в ЖК «Молодежный», оплатив их этими векселями. Фонд передал векселя ООО «СК “Миловский парк”» как аванс по договору подключения домов к сетям. Субсидия Фонда ушла на достройку ЖК «Молодежный» для дольщиков по дорожной карте региона, но плату за подключение ООО «СК “Миловский парк”» не получило, хотя обязанность подключить дома возникла.
К моменту передачи обязательств застройщика Фонду в деле о банкротстве ООО «КилСтройИнвест» права более 500 дольщиков уже были восстановлены ООО «СК “Миловский парк”» по дорожной карте. Заявитель считает, что суды неверно применили закон № 151-ФЗ, лишив его квартир, несмотря на восстановление прав дольщиков, так как он не профинвестор и не заключал ДДУ в инвестцелях – в отношения с застройщиком вступали граждане, уступившие права.
Что решил Верховный Суд
Судья ВС РФ Борисова Е.Е. сочла доводы жалобы заслуживающими внимания и передала спор в Экономколлегию.
Почему это важно
Юрий Самолетников, адвокат практики разрешения споров VERBA LEGAL, отметил, что после вынесения определения Верховного Суда по делу Паначева Л.Г. (№ 305-ЭС22-7163 от 22 августа 2022 г.) для определения очередности погашения требования в банкротстве застройщика, помимо критерия личности кредитора, установленного законом, также стал действовать критерий цели приобретения жилья.
"То есть, если установлен факт, что договор заключен гражданином и для потребительской (т.е. любой иной кроме инвестиционной) цели, то такое требование подлежит включению в «приоритетную» третью очередь. В ином случае – требование подлежит учету в четвертой очереди. Из судебных актов по рассматриваемому кейсу усматривается, что требование СК «Милославский парк»: (1) вытекает из договоров, которые первоначально были заключены с гражданами; (2) не установлен факт того, что при заключении первоначальных договоров преследовалась инвестиционная цель. Кроме того, «СК “Миловский парк”» указывал, что его действия по приобретению требований у граждан также не преследовали инвестиционную цель – были направлены на восстановление прав граждан в рамках банкротства ООО «КилСтройИнвест» путем реализации дорожной карты, утвержденной Правительством республики. Соответственно, из обстоятельств дела, приведенных судами нижестоящих инстанций, требование «СК “Миловский парк”» соответствует критериям для учета его в третьей очереди", - отмечает Юрий.
Подробнее читайте по ссылке.
